Kündigung bei Eigenbedarf - Wie funktioniert das Prinzip?

Millionen Mieter hierzulande fürchten, dass der Vermieter von seinem Kündigungsrecht Gebrauch macht und eine neue Bleibe gesucht werden muss. Die Kündigung bei Eigenbedarf stellt einen Sonderfall dar, bei dem der Vermieter Wohnraum für Verwandte schaffen möchte und sich hierbei an enge gesetzliche Vorgaben halten muss. Wie genau die Kündigung bei Eigenbedarf funktioniert und welche Möglichkeiten Sie als Mieter hierbei haben, soll im Folgenden aufgezeigt werden.

Was mit der Kündigung bei Eigenbedarf überhaupt gemeint ist
Das deutsche Mietrecht sieht vor, dass ein Vermieter einer Mietpartei die Kündigung bei Eigenbedarf aussprechen darf, wenn er die Räumlichkeiten für seine engere Verwandtschaft selbst benötigt. Hierbei gibt der Gesetzgeber klar vor, für welche Verwandten eine derartige Kündigung rechtens ist, konkret benannt werden:

• Kinder oder Enkel des Vermieters
• Eltern oder Großeltern des Vermieters
• Nichten und Neffen des Vermieters
• Stiefkinder

Besteht ein weniger enges Verwandtschaftsverhältnis, beispielsweise bei Onkeln oder Tanten, ist die Kündigung alleine aus Grund des Eigenbedarfs nicht zulässig. Für den Mieter ist es daher auch im Nachhinein interessant, einen tatsächlichen Nachweis über die Personen zu erhalten, die in die bislang bezogene Wohnung eingezogen sind.

Wie die Kündigung bei Eigenbedarf zu erfolgen hat
Der Vermieter hat die Kündigung schriftlich auszustellen und muss hierbei zunächst die gesetzlichen Fristen einer regulären Kündigung beachten. Wohnt die entsprechende Mietpartei also bereits länger als fünf oder acht Jahre in der Mietwohnung, verlängert sich die übliche Kündigungsfrist von drei Monaten auf sechs bzw. neun Monate. Die Kündigung bei Eigenbedarf muss explizit angeben, welche Person als Nachmieter folgen soll und in welchem Verhältnis diese zum Vermieter steht. Zudem muss er den Eigenbedarf sachlich begründen, z. B. wenn er über mehrere Mietobjekte verfügt und ausgerechnet diese bestimmte Wohnung aufkündigen möchte.

Wann sich der Mieter gegen die Kündigung bei Eigenbedarf wehren?
Hat der Vermieter frist- und formgerecht gekündigt, wird es für den Mieter nur wenige Möglichkeiten geben, gegen dessen Entscheidung vorzugehen. Doch genau hier liegt häufig die Chance, da viele Vermieter die Fristen nicht korrekt berechnet haben oder mit den Formalitäten bei der Kündigung bei Eigenbedarf unzureichend vertraut sind. Da ein Widerspruch zu Streit mit dem Vermieter führen dürfte und dieser zu einem späteren Zeitpunkt frist- und formgerecht kündigen dürfte, lässt sich für die Mietpartei durch einen Widerspruch meist nur Zeit gewinnen. Dies gilt auch für die sogenannte unzumutbare Härte, die vor allem bei älteren und erkrankten Menschen obligatorisch zu prüfen ist.

Der Eigenbedarf ist im Nachhinein nicht gegeben - was ist hier möglich?
Natürlich hat der Gesetzgeber dafür gesorgt, dass der Vermieter durch die Regelung der Kündigung bei Eigenbedarf nicht einfach unliebsame Mieter mit einem Vorwand aus seinem Haus bekommt. Der Mieter hat somit das Recht, nach Übergabe der Wohnung nachzuprüfen, ob diese tatsächlich für eine klassische Vermietung weitergenutzt wird und ob die benannte Person aus der Kündigung die Wohnung fortan nutzt. Ist dies nicht der Fall, besteht die Möglichkeit eines juristischen Anfechtens der Kündigung im Nachhinein. Dies führt in den seltensten Fällen dazu, dass der frühere Mieter die Wohnung wieder nutzen darf, allerdings steht ihm ein individuell zu ermittelnder Schadenersatz für sämtliche Umstände zu.